Дмитрий Астафьев: "Кварталы в Девяткино будут комфортнее, чем в Приморском районе"


В 2013 году компания «ЛенСпецСтрой» ввела в эксплуатацию два жилых комплекса в Приморском районе общей площадью более 100 000 кв.м, там же достраивает еще один — около 100 000 «квадратов». Сейчас застройщик начинает крупный проект общей площадью свыше 200 000 кв.м, но уже на областной территории. Почему в Ленобласти работать легче и почему жизнь в Девяткино может быть комфортнее, чем в СПЧ, рассказывает генеральный директор ООО «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев.

– Когда вы купили землю в Девяткино и что собираетесь там строить?

– В 2012‑м мы приобрели два участка, в общей сложности 5,7 га. Сейчас покупаем третий, но говорить о деталях рано, сделка еще не завершена. На одном из наделов уже строим комплекс с общей площадью квартир около 52 000 кв.м плюс 2500 кв.м встроенных помещений. По размерам это как наш проект «Ленинградские вечера», который мы ввели в эксплуатацию этим летом. Но в Девяткино квартир больше. Экономическая ситуация в стране и структура спроса существенно изменились за последние годы.

 

Должного спроса на квартиры, которые мы проектировали, например, в 2008‑м, нет. У нас тогда были варианты по 100 и более «квадратов». В Девяткино «трешек» будет мало, в основном одно- и двухкомнатные квартиры. Почти 30% нашего предложения — это студии. Сейчас завершились испытания свай — приступаем к обустройству фундамента. Начались продажи жилья. Сдавать будем в три очереди, первую планируем — в 2015 году.

 

Недавно получили разрешение на строительство первого корпуса и на соседнем участке — здесь будет дом общей площадью около 106 000 кв.м (два жилых корпуса, отдельно стоящие детский сад и паркинг). Распределение квартир будет примерно таким же: по 30% студий, «единичек» и двухкомнатных квартир, остальное — трехкомнатные. Оба комплекса объединены названием «Ленинградская перспектива» (см. на фото — «НП»).

 

– Детский сад будете строить сами?

– Да. Сооружение социальных объектов — это обременение для всех застройщиков, которые возводят крупные комплексы на территории ЛО. Мы планируем участвовать в программе «Соцобъекты в обмен на налоги» и продать этот детсад Ленобласти. Но даже если бюджет его не выкупит, мы уже знаем, кто сможет заняться его эксплуатацией. Продать его можно по себестоимости, так что строительство таких объектов — это не убыток для застройщика, но требует серьезных собственных вложений.

 

– На сколько мест рассчитан детский сад?

– По нормам мы строим его на 220 детей. Это выгодно всем. Например, в большом детском саду можно сделать бассейн, более просторные игровые комнаты и интересные площадки для прогулок.

 

– Недостаточное число парковочных мест, как и социальных объектов, — одна из причин отмены нескольких проектов планировки в Мурино и Девяткино. Как вы решили эту проблему?

 

– В новых кварталах к востоку от железной дороги действительно стройки начинались вне единой планировочной системы. Там есть проекты с 25‑этажными домами, где изначально не были предусмотрены социальные объекты, места для парковок и т. д. Тем не менее у всех инвесторов были соответствующие разрешения на строительство. Сейчас власти Ленобласти стараются исправить ситуацию. Но наши участки находятся западнее железной дороги.

 

Здесь два крупных собственника земли разработали и согласовали градостроительную документацию на всю территорию. Эти проекты полностью соответствуют Региональным нормативам градостроительного проектирования. То есть мы приобретали участки уже со всеми документами. Тут будут и все необходимые социальные объекты: детские сады, школа, спортивный комплекс, поликлиника и т. д.

 

В нашем проекте предусмотрены паркинг, открытая парковка плюс места для автотранспорта в широких проездах. По количеству получается больше, чем в некоторых кварталах Приморского района.

Кроме того, здесь не будет домов выше 16 этажей. У нас нет необходимости гнаться за высотой — главное, построить то, что устроит покупателей и позволит получить прибыль. Ведь чем выше здание, тем больше нагрузки на фундамент, а значит, он дороже. Для сравнения: в некоторых новых кварталах Приморского района на таких же по размеру участках, как у нас в Девяткино, строят 25‑этажные дома, следовательно, плотность застройки на треть больше — при том же числе парковочных мест.

 

– В районе Мурино уже сегодня очень тяжелая дорожная обстановка: большие пробки, несмотря на то что еще не все дома заселены. Как ваши клиенты будут добираться домой?

– Транспортная доступность нашего проекта неплохая и будет только улучшаться. Уже есть два проезда к этой территории. Можно съехать с КАД в створе проспекта Культуры и проехать вдоль Кольцевой до нашего квартала по хорошей освещенной дороге. Можно добраться к нам и из Мурино — по шоссе в Лаврики, где есть железнодорожный переезд (от него до нашего проекта 750 метров). А главное, что недалеко от нас как раз возведут автобусный вокзал. Этот проект предусматривает и серьезное развитие дорожной сети, в том числе строительство продолжения Гражданского проспекта.

 

– Как сделать, чтобы новоселы не чувствовали себя «на отшибе»? Какие еще объекты необходимы?

– Все застройщики, и мы в том числе, предусматривают встроенные коммерческие помещения на первых этажах, где разместятся разнообразные объекты обслуживания. У нас уже много желающих купить их. Кроме того, на территории есть участок под торгово‑развлекательный комплекс, у которого уже есть владелец. Есть участки у ЛЭП, где можно возводить, например, торговые объекты. Так что там появится вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура.

 

Просто такой бизнес, как правило, приходит вслед за новоселами: владелец магазина или аптеки не откроет их, пока не будет уверен, что клиентов хватит. Но и упускать прибыль никто не станет. А если кому-то нравится совершать покупки в гипермаркетах, то до комплекса «МЕГА Парнас» всего пара километров по КАД. Этот район все равно будет комфортнее, чем многоэтажные кварталы в Ижоре или Колпино: туда не подъехать, а из инфраструктуры несколько ларьков и «Пятерочка». Не говорю о новостройках в Шушарах, между двумя шоссе.

 

Так что это будет совершенно современный район. Я бы даже сказал, более удобный, чем кварталы Северо-Приморской части Петербурга, где высотность и плотность больше. У нас много свободного места, а значит, просторнее детские площадки, места для отдыха, парковки и т. д. При равных нормативах, например, по местам в детских садах и школах.

– Новостройка в Девяткино — ваш самый крупный проект?

 

– Если учитывать все дома на всех трех участках, то да. Но у нас уже есть опыт строительства больших комплексов. Например, ЖК «Медный всадник» общей площадью более 100 000 кв.м (площадь 999 квартир — свыше 70 000 кв.м). Проект оказался сложным, с ним выходили на рынок в кризис. Но сейчас завершаем. Комплекс готов, ждем только, когда монополист выполнит обязательства и подключит его к электроснабжению по постоянной схеме.

 

Сначала нам затянули выдачу технических условий — поэтому мы даже судились с КУГИ и доказали свою правоту. Потом мы полностью и в срок оплатили эти работы. «Петербургские сети» должны были завершить блочную трансформаторную подстанцию еще в начале 2013 года, затем сроки сдвинули на март. Теперь подписано соглашение, подстанция должна быть готова в первом квартале 2014‑го. Сейчас электричество в комплексе есть, но подается по временной схеме.

 

Беседовал Андрей Некрасов